案例分析 | 商品房预售合同纠纷
作者：张洋
案例简介
2020年6月，郑先生与A开发商签订了商品房预售合同，该合同分为两个部分。其一是网上备案合同，该合同中约定郑先生购买的精装修房屋应于2021年9月交付，并且约定开发商在向郑先生交付房屋后的60日内为郑先生办理不动产登记手续。其二是合同附件，该附件内约定开发商向郑先生交付房屋后600天内为其办
理不动产权属登记。
2021年6月A开发商出现破产危机，虽房屋按时交付，但交付时强行收取了郑先生办理产权登记所需的契税、印花税、维修基金等费用，并且未在60日内为买受人郑先生办理不动产登记证书。
郑先生收房之后才发现自己所签的商品房预售合同中将自己购买的房屋标记为写字楼，用途为办公。但开发商前期宣传与最终交付的房屋都是拥有独立卫生间与厨房的公寓，合同内容明显与开发商前期宣传和实际情况相悖。
一、可以以欺诈请求撤销该商品房预售合同
针对上述案例，郑先生受到A开发商前期的虚假宣传，误以为其出卖的是可以用于居住的公寓。之后开发商一方利用郑先生的误解与之订立用途为办公的写字楼预售房屋合同，其行为根据《中华人民共和国民法典》第一百四十八条的规定，可以认定为合同可撤销的情形。
民法中的欺诈，一般是指行为人故意欺骗他人，使对方基于错误判断而做出意思表示。欺诈的构成要件一般包括四项：
（1）行为人需有欺诈的故意，这种故意既包括使对方陷入错误判断的故意，也包括诱使对方基于错误判断做出意思表示的故意；
（2）行为人需有欺诈的行为，该行为可以是故意虚构虚假的事实，也可以是隐瞒真实的、应当告知的情况；
（3）受欺诈人是因欺诈行为陷入了错误的判断，即欺诈行为与错误判断之间存在因果关系；
（4）受欺诈人基于错误判断做出意思表示。
合同欺诈的法律后果是可撤销，享有合同撤销权的是受欺诈人。根据法律相关规定，欺诈并不要求受欺诈人客观上遭受损害后果的事实，只需受欺诈人因对方欺诈行为做出了实施民事法律行为的意思表示即可成立欺诈。
二、订立格式条款的一方应当尽提示和说明义务
在郑先生与A开发商订立合同中，无论是备案合同还是合同附件均由A开发商提供，合同附件的内容与备案合同内容相悖，订立格式条款的A公司没有任何提醒与说明的行为。
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条关于格式条款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者不理解，与其有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”
A开发商明显没有对郑先生尽到提醒与释名的义务，郑先生可以根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条：“（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”请求该格式条款无效。
三、格式条款应采取不利于提供条款一方的解释
根据《中华人民共和国民法典》第四百九十八条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致时，应当采用非格式条款”。故此在本案例中，郑先生与A开发商签订的备案合同与合同附件均为A开发商提供的格式条款，对于办理不动产权属登记的时间限制存在两种解释，根据上述法律规定，应当采取有利于郑先生的解释方式，故郑先生不仅可以请求不利于自己的且开发商未尽提醒、释明义务的条款无效，也可请求采用对自己有利的解释。
四、合同附件与主合同相矛盾时应以主合同为准
该案例中出现合同附件与主合同关于办理不动产权属登记的时间上相互矛盾，合同附件作为主合同的一部分，应当服从主合同，故应当以主合同的约定为准。
合同附件并非是补充合同，其作为主合同的一部分，对主合同起到补充、解释的作用，而非改变主合同内的内容。故而郑先生可以以备案合同中约定，要求A开发商在交付后60日内为自己办理不动产权属登记证书。
在消费者与开发商签订房屋买卖合同的时候，一般都处于弱势地位。开发商所提供的买卖合同内容基本不会允许消费者进行变更，《中华人民共和国民法典》有专门的条款对于格式合同进行了规制，为消费者提供了一定的救济途径。若是开发商提供的合同显失公平，消费者可以通过法律途径寻求多方的救济。