购买拆迁安置房多年未过户怎么办
作者：张洋
案情简介
张某与李某于2009年12月签订购房协议，协议中明确李某分三次将购房款支付给张某。协议签订后，张某向李某交付了房屋的钥匙。李某搬入房屋后依约向张某支付房款，张某收取房款后也向李某提供了收条。
由于拆迁安置房屋办理产权登记周期过长，李某也未催促、询问张某办理产权登记的事宜。2022年底，李某突然从旁人处得知张某已于三年前就办理了产权登记，但张某一直未将此情况告知李某，也从未主动提及协助李某办理产权登记的事宜。
直至咨询前，李某仍不知张某将涉案房屋产权登记在何人名下。
Q1：房屋买卖合同是否有效？
A：有效。
Q2：过户登记请求权是否适用三年的诉讼时效规定？
A：笔者认为不适用。
Q3:遇到此种情形如何救济？
A：需分类讨论，其一，可以直接要求出卖人配合过户，履行合同义务；其二，可以要求出卖人支付违约金或实际损失。
一、合同效力
房屋买卖合同是以发生物权变动为目的的合同关系，该合同是物权变动的原因行为，属于债权法律关系，成立与生效的条件应该以合同法标准来判断。
根据《民法典》第二百一十五条的规定：“【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”应认定该房屋买卖合同有效。
但我国采用登记生效主义原则，房屋买卖合同成立、生效并不意味着该不动产物权的变动。根据《民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的变动，经依法登记发生效力。在不动产登记生效这一制度的环境下，产生诸多法律物权人与事实物权人之间的冲突与矛盾。
二、诉讼时效
过户登记请求权是否适用诉讼时效的问题，首先，应确定该请求权属于债权请求权还是物权请求权；其次，确定该请求权是否适用诉讼时效。
理论界与实务界对于该问题有三种不同的看法，其一，认为过户登记请求权属于债权请求权并且适用诉讼时效；其二，认为该请求权虽然为债权请求权,但不适用诉讼时效；其三，认为该请求权属于物权请求权，不适用诉讼时效。
（一）债权请求权
1.适用诉讼时效期间
在公示主义原则下，只要尚未办理不动产产权变更登记，都不发生物权转移。所以在办理变更登记之前，买受人主张的过户登记请求权的基础并非是基于物权，而是基于其与出卖人签订的房屋买卖合同，性质上属于债权请求权。
根据《民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”适用三年诉讼时效。
2.不适用诉讼时效期间
根据理论而言,所有权积极权能，又称所有权支配权能，是指所有人依法对其物占有、使用、处分、收益的法律可能性。在本案中，买受人已合法占有涉案房屋，对四种支配权能可以进行占有、使用、收益三种，已达到房屋交易的主要目的。（杨红平，重庆市第一中级人民法院；人民法院报2018年08月29日）
根据《民法典》第二百三十五条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”可以看出，返还原物请求权仅限于无权占有的情形中，因此如若与本案已交付的情况类似的案件中适用诉讼时效，会导致所有权人除处分权能以外无法行使其他权能，而买受人无法取得法律上的物权，陷入逻辑与实践困局之中。
（二）物权请求权
物权请求权可以分为狭义的和广义的。狭义的请求权是基于物权而产生的请求权，是物权权利人在其动产或不动产被侵害时有权请求侵害人恢复物权的圆满状态或停止侵害的权利。广义的物权请求权不仅包括上述权利，还包括占有保护请求权。即根据《民法典》第四百六十二条的规定，占有人合法占有动产或不动产的，享有占有返还请求权、占有妨害排除请求权、占有妨害防止请求权。
在我国登记生效主义的原则之下，不动产登记之前物权不发生变动，买受人此时还不具有房屋的物权，即所有权。基于此，买受人不属于上文提及的狭义物权权利人。但广义上来看，物权请求权的行使主体并不局限于物权人本身，物的持有、占有者也可行使此项请求权。
该请求权与债权请求权相比，是对物诉讼与对人诉讼的差别。请求过户登记，实际上是请求确认涉案房屋的物权归属，目的在于保护其主张的物权恢复到圆满状态。因此该请求权为物权请求权，物权请求权属于支配权，不适用诉讼时效的规定。
案件中购房款已实际交付，房屋也已交付买受人合法占有。该占有是所有权支配权能之一，应当予以保护。虽然买受人未经登记还没有获取涉案房屋的法律物权，但应该认为买受人已经取得涉案房屋的事实物权。
三、救济途径
遇到案件中的情境应该如何救济，需区分以下三种情况：
（一）涉案房产的产权登记在出让人名下
此类情况最为简单，可直接要求出卖人配合过户，履行其合同义务。
（二）涉案房产的产权登记在出让人的亲属名下
在实践中，拆迁安置房的产权登记最终在何人名下，户主可以进行选择，不必须登记在户主自己名下。
若遇此类情况，出卖人与产权登记人恶意串通的情境下，不论产权登记人是基于买卖关系还是赠与关系取得产权，受让人都可以根据
《民法典》第一百五十四条的规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”要求法院认定转让、赠与行为无效，要求产权登记人配合过户。
（三）涉案房产的产权登记在第三人名下
若是出卖人将房屋产权登记在第三人名下，第三人也向其支付了合理对价，此类情况属于典型的一房二卖。虽然在此情境下，两份房屋买卖合同均有效，但根据我国登记生效主义原则，房屋产权应归属于已经进行登记的一方。
而对于未进行产权登记的买受人，则可依据《民法典》第
五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”要求出卖人支付违约金。
若是约定的违约金数额明显低于出卖人的违约行为给买受人造成的损失，应当以填补损失为限承担赔偿义务。在我国房产价值不断升值的大环境下，房产的涨价幅度属于第一个买受人的可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。