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【润天法律问答】151.房屋权属证是否包含土地证?
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【润天法律问答】151.房屋权属证是否包含土地证?

 

作者:陈园园

 

在商品房买卖中,商品房买卖合同范本中有“关于产权登记的约定”或“关于房屋权属登记的约定”内容,房屋权属证毫无疑问包括房屋所有权证书,但是否包括土地使用权证书在实践中存在争议。

 

举例说明:甲签订合同购买某开发公司商铺,“产权登记的约定”明确为交付日起180日内,并约定了逾期办证违约金。一年后开发公司交付商铺。甲在领取产权证两年后政府规划拆迁,商铺亦在拆迁范围。甲以土地证仍未办理主张某开发公司应承担违约金责任。该案例的争议焦点即是产权证(房屋权属证)是否包括土地使用权证。

 

认为房屋权属证包含土地证的法院认为:商品房买卖合同虽然没有明确约定办理国有土地使用权变更登记事宜,但依照《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定:房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件,因此协助实现土地使用权变更登记是出卖人的一项义务。因办理国有土地使用权证的必要证明文件由出卖人掌握,买受人无法获得,出卖人应保证其向办证机关提供的证明文件手续合法、要件齐全,并对迟延办证的原因不在出卖人的主张进行合理说明并承担举证责任。

 

认为房屋权属证不包含土地证的法院认为:产权通常指的是所有权,城市规划区范围内的土地归国家所有,使用人仅能依法获得使用权,而非产权,合同中也未对土地使用权证的问题作出约定,根据《城市房地产开发经营管理条例》第32条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”的规定,开发公司负有协助办理土地使用权变更登记并提供提供必要的证明文件的法定义务,开发公司未在法定期限内履行该义务,当事人有权请求法院强制其履行,但并不必然产生违约金责任。

 

从上述法院判例可以看出对权属证书是否包括国有土地使用权证的争议不同的判决有着不同的理解,即使是相同的法条也可以有不同的解读,因此为了避免争议,最好的方法还是应在合同中预先明确“房地产权属登记包括国有土地使用权证”。

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