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【润天法律问答】156.房屋买卖不成功,要不要给中介费?
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【润天法律问答】156.房屋买卖不成功,要不要给中介费?

作者:陈园园

在生活中人们往往会需要通过中介来实现自己的需求,比较普遍的如房产中介、二手车中介、婚姻中介等,与中介之间形成的合同法律上称为居间合同,即居间人(中介公司)向委托人提供订立合同的机会或服务,委托人向居间人支付报酬的合同。那么如果委托人根据居间人提供的信息未能达成交易,还要不要向居间人支付报酬呢?

 

《合同法》第425条规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第427条规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。可以看出《合同法》对此类问题规定的比较简单,但在审判实践中涉及中介纠纷,尤其是房产中介的问题不止于此。

 

最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第30条规定:房屋买卖双方当事人确因居间人的居间行为订立合同,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款,或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记,居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的,一般不予支持,但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的,应予以支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作,恶意损害委托人利益的,对居间人请求委托人支付报酬的,不应予以支持。 

 

可见对于此类房产中介问题,处理的一般原则为如果居间人促成合同成立的,委托人应依约支付报酬。如果居间人未完成房地产经纪服务合同的约定事项,或服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取报酬,可以要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。但在实践中还需要注意以下问题:

 

1、约定以过户作为居间费用支付条件的,在过户手续已办理的情况下,交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的,法院不予支持。

 

2、二手房交易因买受人一方不符合贷款条件而未成就,后以房产中介工作人员承诺“能贷款,能代为出具有单位、有收入的证明”为由,拒付居间服务费的,如无充分有效的证据证明,法院不予支持。

 

3、未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效,买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的,法院可能不予支持。

 

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